Защита прав владельцев самовольных построек

Правовое положение самовольных построек всегда являлось проблемной областью для их владельцев, и в 2016 году ситуация значительно ухудшилась.

История массового сноса самовольных построек берет свое начало 13 июля 2015 г., когда в ст. 222 Гражданского кодекса были внесены изменения, согласно которым органы местного самоуправления получили право сносить данные объекты во внесудебном, административном порядке.

Первыми данными изменениями воспользовались власти Москвы: в ночь на 9 февраля 2016 г. были снесены множество киосков и торговых павильонов по линии метрополитена на основании Постановления Правительства Москвы от 08.12.2015 г. № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». Всего сносу подлежало 104 объекта, большинство из которых на данный момент уже прекратили свое существование.

25 августа 2016 г. Бюллетень органов местного самоуправления г. Новосибирска №34 постановила о сносе «самовольных стационарных объектов», большинство из которых является киосками и торговыми павильонами. Всего в списке присутствует более 30 объектов. Таким образом, органы местного самоуправления г. Новосибирска уже восприняли практику органов местного самоуправления г. Москвы по сносу самостроев, а значит возникает вопрос о защите права собственности (или, точнее сказать, приобретения права собственности) на перечисленные в Бюллетене объекты их собственниками.

«Теоретической» основой данной ситуации являются несколько положений. Во-первых, в соответствии с п.4 ст.222 ГК РФ основаниями для сноса самовольной постройки во внесудебном порядке является ее расположение на:
  1. земельном участке, не предназначенном для этих целей. Цели определяются в соответствии с Правилами землепользования и застройки. Соответствующий документ размещен на сайте Департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска;
  2. земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (единого документа, содержащего список таких земель, нет, узнать о данном факте можно заказав выписку из ЕГРП);
  3. территории общего пользования;
  4. в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (например, торговый павильон располагается на канализационном колодце).

Во-вторых, примечательно то, что на большинство объектов в Москве было оформлено право собственности, т.е. имелись соответствующие сведения в Росреестре. Однако, еще Пленум ВС РФ и ВАС РФ в п. 23 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 г. указал, что наличие государственной регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе самовольной постройки. И органы местного самоуправления учитывают это положение, снося самострои даже с зарегистрированным правом собственности. Более того, среди 104 московских объектов, подлежащих сносу, имелись строения, в отношении которых имелись судебные решения о запрете сноса по формальным основаниям, а именно, из-за пропуска органами местного самоуправления сроков исковой давности. Обосновать игнорирование судебного решения, вступившего в законную силу, довольно сложно, ввиду очевидного нарушения принципа общеобязательности судебного решения, однако не учитывать этот факт нельзя, подобную практику следует иметь в виду и новосибирским собственникам самовольных построек.

В перспективе судебная защита владельцев самовольной постройки в г. Новосибирске неоднозначна. Из 104 московских объектов в судебном порядке был исключен лишь один объект. Владельцу удалось это благодаря тому, что своевременно были переложены городские коммуникации, на которых объект ранее располагался (объект подлежал сносу по четвертому основанию, приведенном выше).

Очевидно, что это является наиболее предпочтительным путем решения проблемы - ликвидация нарушений. К сожалению, сделать это проблематично, т.к. в соответствии с Бюллетенем владельцам самовольных объектов дается всего 10 дней на демонтаж в добровольном порядке со дня опубликования, т.е. срок был до 7 сентября. Возможно, имеет смысл попытаться оспорить этот срок как слишком короткий и не соответствующий характеру самовольной постройки (абз.2 п.3 ст.222 ГК РФ).

Еще одним способом получить дополнительное время является применение обеспечительных мер в рамках судебного процесса (здесь уже нужен опытный юрист).

Однако, нельзя гарантировать, что такие меры будут применены судом, для этого необходимы «железные» основания, обосновывающие реальную необходимость их применения. Но если арбитражный суд Новосибирской области удовлетворит ходатайство о применении обеспечительных мер, будет гарантия, что объект не снесут до окончания судебного разбирательства. Это, в свою очередь, дает пространство для маневра.

Однако, если нет безусловных оснований для признания самовольной постройки легальной, судебный способ защиты является не всегда лучшим вариантом.

Московская арбитражная практика показала, что иногда есть возможность заключить некое мировое соглашение с органами местного самоуправления, по которому собственник добровольно сносит самовольную постройку, взамен же органы власти предоставляют ему другой земельный участок для возможности продолжения ведения бизнеса. Если в первом случае мы теряем все и не приобретаем ничего, то во втором случае присутствует некоторое возмещение. Кроме того, председатель комиссии по научно-производственному развитию и предпринимательству Совета депутатов г. Новосибирска Игорь Салов заявил, что у части объектов есть шансы остаться на своих местах, если их владельцы подготовят все необходимые документы (схема размещения нестационарных торговых объектов на территории г. Новосибирска размещена на муниципальном портале в разделе «Открытые данные»). Открытым только остается вопрос о возможности реализации этого пути решения проблемы, так как подготовка правоустановительной документации обычно занимает значительное время.

Что касается компенсации за снос самовольной постройки, то ситуация однозначная: на сегодняшний день государственные и муниципальные органы несут ответственность за вред, причиненный в результате правомерных действий только в случаях, прямо указанных в законе. Закона о компенсации ущерба в случае сноса самовольной постройки нет, соответственно, компенсации тоже никакой не будет. Однако, если самовольную постройку снесут в процессе судебного разбирательства, и суд признает ее легальной, то собственник имеет возможность получить компенсацию в размере кадастровой стоимость объекта (если право собственности было зарегистрировано). Арбитражная практика показывает, что кадастровая стоимость в подавляющем большинстве случаев существенно меньше реальной. Соответственно, данный вопрос также необходимо решать в судебном порядке. Если же право собственности не было зарегистрировано, а арбитражный суд признал постройку легальной, размер компенсации нужно будет определять в новом судебном процессе.

Дмитрий Усов