Риски приобретения недвижимости

С середины 2015 года количество банкротных дел в арбитражных судах страны неуклонно растет. Увеличиваются и риски приобретения недвижимости или иных активов.

Планируя сделку по слиянию или приобретению активов, компания покупателя выбирает один вариант из двух, а именно выбрать в качестве объекта сделки все активы продавца, или же только их часть (например – здание), а также принять на себя ограниченный объем предварительно согласованных с продавцом и урегулированных договором обязательств.

В результате отчуждения наиболее привлекательных и ликвидных активов при сохранении обязательств, не принятых покупателем, возрастает вероятность банкротства компании-продавца. Очень часто компании в предбанкротном состоянии начинают распродавать активы, по весьма привлекательным ценам. Однако, в случае введения процедуры банкротства, сделки, заключенные компанией должником, могут быть оспорены по иску внешнего управляющего и в случае признания их недействительными стороны должны будут возвратить друг другу все полученное в результате транзакции. В таком случае спор в арбитражном суде неизбежен.

Согласно п.2 ст.103 ФЗ от 26.10.2002 года «О несостоятельности (банкротстве)», сделка которую совершили с заинтересованным лицом, признается судом недействительной в случае, если в результате исполнения указанной сделки кредиторам или должнику могут быть причинены убытки.

Необходимо подчеркнуть, что Закон не связывает наступление неблагоприятных последствий для стороны по оспариваемой сделке с добросовестностью контрагента, что резко уменьшает шансы на благоприятный исход дела для покупателя.

Рассмотрим отдельные основания и сроки исковой давности для того чтобы признание сделки недействительной могло быть оспорено в случае введения процедуры банкротства в отношении стороны по сделке.

Иск о признании сделки недействительной согласно п.1 ст.103 Закона о банкротстве, то есть по основаниям предусмотренным федеральным законом, предъявляет внешний управляющий от имени должника. В остальных случаях с иском обращается конкурсный управляющий от своего имени, а также по основанию, предусмотренному п.3. ст.103 и кредитор должника.

Срок исковой давности составляет один год.

Нужно отметить, что иски по признанию сделки купли-продажи недвижимости по основаниям ст.103 Закона о банкротстве подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве, в отдельном судопроизводстве.

В случае удовлетворения требований по иску в арбитражном суде о признании сделки недействительной стороны сделки купли-продажи обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке. Вот здесь и начинается самое интересное. Поскольку в отношении должника введена процедура банкротства, реституция, означает, что третья сторона (покупатель недвижимости) возвращает все полученное в конкурсную массу, в то время как требования покупателя подлежат удовлетворению в рамках конкурсного производства в соответствии с установленной Законом о банкротстве очередью. Если сказать коротко –покупатель такого объекта недвижимости не увидит ни объекта, ни скорее всего своих денег.

Есть ли выход из такой неприятной ситуации? Да, в таких случаях необходимо срочно привлекать команду хороших юристов, которые должны обеспечить защиту добросовестного приобретателя имущества.

Возможно ли гарантированно застраховаться от таких случаев? Да, минимизация правовых рисков возможна, хороший юрист по недвижимости в команде с другими специалистами должны тщательно проверить продавца на предмет банкротных (да и других) рисков, после чего приступать к сделке слияния, поглощения или просто к приобретению здания или помещения.

Бывает и так, что предварительный правовой аудит по сделке, а особенно по сделке с недвижимым имуществом, приводит к расторжению предварительных договоров, по простой причине – наши юристы после проверки показывают клиентам насколько эта сделка опасна, несмотря на привлекательную цену и как правило весьма заманчивые условия покупки.